Jak sprzedać ziemię rolną.

O zaostrzeniu prawa obrotu gruntami rolnymi głośno jest od kilku lat, ale czy rzeczywiście tak trudno jest sprzedać ziemię rolną?

W 2019 roku rząd znowelizował przepisy dotyczące sprzedaży ziemi rolnej.

Kto teraz może kupić ziemię, jak sprzedać ziemię rolną i jakie warunki musi spełnić kupujący? Czytaj dalej, jeżeli jesteś ciekawy, jak wyglądają dzisiaj ograniczenia i co możesz zrobić, by sprzedać ziemię rolną zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Sprzedaż ziemi rolnej — wprowadzone przepisy kontra rzeczywistość

To czy będziesz mógł sprzedać ziemię rolą i na jakich warunkach zależy od wielkości twojej nieruchomości, jej położenia, ale również od kupującego.

Inne przepisy obowiązują w sytuacji, gdy sprzedajesz małą działkę. Inne gdy działka jest większa niż 0,3 hektara, ale mniejsza niż 1 hektar.

Inne warunki będziesz musiał spełnić, aby sprzedać nieruchomość o powierzchni większej niż 1 hektar.

Wiele zależy również od tego czy kupujący jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo rolne w tej samej lub sąsiedniej gminie, czy też nie.

Czytaj dalej, a poznasz szczegóły dotyczące konkretnych sytuacji.

Sprzedaż małej działki rolnej

W tej chwili każdemu bez żadnych ograniczeń możesz sprzedać działki, których powierzchnia nie przekracza 0,30 ha. Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do tych nieruchomości.

Jeżeli kupujący nabywa taką małą działkę pod budowę swojego domu lub chciałby zarobić na jej podziale i dalszej odsprzedaży, bez problemu może to teraz zrobić.

Działki rolne mniejsze niż 1 hektar położone na wsi

Działki rolne o powierzchni większej niż 0,3 ha, ale mniejsze niż 1 ha, położone poza terenami miast, może dzisiaj nabyć każdy. Nie ma co do tego, żadnych przeszkód. Ale… no właśnie, jest jedno “ale”…

Otóż… w przypadku sprzedaży takiej nieruchomości mamy do czynienia z prawem pierwokupu.

W pierwszej kolejności prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy tej nieruchomości rolnej.
Jeżeli nie ma dzierżawcy, lub nie skorzystał on z prawa, wówczas prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (dalej KOWR).

Z tego powodu sprzedaż takiej nieruchomości odbywa się dwuetapowo.

Najpierw u notariusza podpisywana jest warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości. Jeżeli KOWR w przeciągu 30 dni od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży nie skorzysta ze swojego prawa, wówczas możesz podpisać z kupującym właściwą umowę sprzedaży w formie atu notarialnego.

Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że nabywca tej nieruchomości, nie może jej zbyć ani oddać w użytkowanie innym podmiotom przez 5 lat.

Sprzedaż działki rolnej większej niż 1 hektar

Według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego taką nieruchomość można sprzedać osobie niebędącej rolnikiem.

Jednak, aby to było możliwe, potrzebujesz zgody KOWR, wydanej w drodze decyzji.

O wydanie takiej zgody możesz wystąpić zarówno ty, jak i kupujący. W każdym przypadku wymagane są trochę inne dokumenty i obowiązuje inna procedura.

Kiedy KOWR umożliwi sprzedaż ziemi rolnej?

Możesz sprzedać ziemię i to o większej powierzchni niż 1 hektar, ale pod warunkiem, że uzyskasz zgodę KOWR.

Jeżeli ty, jako sprzedający występujesz z wnioskiem do KOWR i chcesz uzyskać zgodę, musi zostać spełnionych kilka warunków.

Po pierwsze musisz udowodnić, że nie miałeś możliwości sprzedania ziemi rolnikowi indywidualnemu bądź innemu podmiotowi uprawnionemu w ustawie do nabycia gruntu rolnego.

Po drugie, nabywca musi zobowiązać się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości.

Po trzecie, w wyniku tego nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Kiedy KOWR umożliwi zakup gruntów rolnych?

KOWR wyrazi zgodę na zakup nieruchomości osobie fizycznej, która zamierza utworzyć gospodarstwo rodzinne, w przypadku gdy:

1. posiada ona kwalifikacje rolnicze,
2. zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości,
3. zobowiąże się do zamieszkiwania przez 5 lat na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nabywanych nieruchomości rolnych.

Czy można zbyć grunty rolne nabyte za zgodą KOWR?

Kupujący grunty rolne musi pamiętać, że jest zobowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, przez okres minimum 5 lat. Ponadto, jeżeli jest osobą fizyczną, musi prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Przez ten czas zakupiona nieruchomość nie może zostać zbyta ani oddana w użytkowanie innym podmiotom.

Zdarzają się sytuacje uzasadnione ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym, w których Dyrektor KOWR może wyrazić zgodę na zbycie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat.

Ile kosztują grunty rolne?

Zaostrzenie prawa nie wpłynęło na ceny gruntów rolnych.
Jeśli spojrzeć na dane z GUS, to ceny gruntów rolnych w 2018 roku ewidentnie wzrosły.
Cena oczywiście jest zależna od klasy gruntu. Za wyższą klasę (I,II,III) można uzyskać lepszą cenę.

Najdrożej działki sprzedadzą mieszkańcy woj. wielkopolskiego. Tam średnia cena za 1 ha wynosi około 60 000 zł. 
Niewiele mniej około 57 000 zł wynosi średnia cena za ha w woj. kujawsko-pomorskim.
Także w woj. łódzkim ceny kształtują się dużo korzystniej niż w poprzednich latach. Średnia cena za ha w październiku 2018 r. wyniosła 38 000 zł.
Najtańsze ziemie są w woj. podkarpackim, świętokrzyskim i lubuskim. Nawet jednak w tych województwach ceny kształtują się ponad 20 000 zł za hektar.

Właścicieli gruntów rolnych “nie-rolników” jest sporo. 
Przed 2016 rokiem taką ziemię mógł nabyć każdy, kto tylko posiadał obywatelstwo polskie. Dziś teoretycznie właściciele tych ziem mają związane ręce. W praktyce jednak możliwa jest sprzedaż ziemi rolnej z zyskiem, pod warunkiem, że znajdziemy odpowiednie dla siebie rozwiązanie.

Jeżeli interesuje cię tematyka inwestycji i zarabiania na gruntach, wpadnij na stronę Marcina Jarzyńskiego www.marcinjarzynski.pl. Ma on dużą wiedzę i doświadczenie w tym temacie, zna przepisy, wie jak ich używać i jak skutecznie omijać.

Szczególnie rekomenduję szkolenie, które Marcin Jarzyński, Krzysztof Derdzikowki i Sławomir Zając poprowadzili w Łodzi. Tutaj znajdziesz więcej szczegółów.