Co jest korzystniejsze zadatek czy zaliczka.

Różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką, to ważna kwestia dla osób kupujących i sprzedających swoją nieruchomość.
Wydawać by się mogło, że można te nazwy stosować zamiennie. Nic jednak bardziej mylnego. Różnice pomiędzy nimi są duże. Warto, abyś podpisując umowę przedwstępną, wiedział, co w twoim przypadku jest korzystniejsze zadatek czy zaliczka.

Zadatek lub zaliczka przy umowie przedwstępnej

Wyobraź sobie, że sprzedający i kupujący doszli do porozumienia i deklarują chęć przystąpienia do aktu notarialnego.
Jednak, aby doszło do sporządzenia i podpisania aktu notarialnego, musi zostać spełnionych kilka warunków.
Otóż stan prawny nieruchomości musi być uregulowany i aktualne dokumenty dotyczące nieruchomości muszą zostać dostarczone do notariusza.
Wszyscy właściciele nieruchomości muszą być obecni przy akcie lub muszą udzielić odpowiednich pełnomocnictw innym osobom.
Jeżeli kupujący zamierzają posiłkować się kredytem hipotecznym, muszą mieć już wydaną decyzję kredytową i podpisaną umowę z bankiem.

Dlatego też, w rzeczywistości rzadko jest tak, że akt notarialny przenoszący własność zostaje sporządzony od razu.
W takiej sytuacji zostaje podpisana umowa przedwstępna, a kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek lub zaliczkę.

Co to jest zadatek i po co go wpłacać.

Definicja i znaczenie zadatku zostało szczegółowo uregulowane w art. 394 Kodeksu Cywilnego.
Zadatek to suma pieniędzy wpłacona przy zawarciu umowy, która służy zabezpieczeniu interesów obu kontrahentów.
W przypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może bez wyznaczania dodatkowego terminu odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek. A jeżeli osoba ta sama dała zadatek może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W praktyce oznacza to, że jeżeli kupujący przy umowie przedwstępnej wpłacił zadatek, a sam nie wywiązał się z umowy, wówczas zadatek przepada na rzecz sprzedającego.
Jeżeli jednak to z winy sprzedającego nie doszło do podpisania aktu notarialnego, wówczas kupujący może żądać od zbywcy zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Jak odzyskać zadatek?

Wyobraź sobie, że to ty wpłaciłeś zadatek, a sprzedający nie wywiązał się z umowy. W tej sytuacji należy ci się zwrot zadatku w podwójnej wysokości.
Co powinieneś zrobić?
Musisz złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy i zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Jeżeli natomiast, ty jesteś sprzedającym i to druga strona nie wywiązała się z umowy, wtedy zobowiązany jesteś złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy i masz prawo zatrzymać zadatek.

Odstąpienie to najlepiej wyślij do kontrahenta listem rejestrowanym za potwierdzeniem odbioru.

Kiedy zadatek jest zwracany?

Bywają takie sytuacje, gdy strony decydują się na rozwiązanie umowy lub nie zostaje ona wykonana ze względu na okoliczności niezależne od żadnej ze stron, albo odpowiedzialność ponoszą obie strony. Wówczas zadatek podlega zwrotowi tej ze stron, która go wpłaciła.

Co z zadatkiem, jeżeli obie strony wywiązały się z umowy i zostaje podpisany akt notarialny?

W przypadku, gdy kupujący i sprzedający wywiązali się z umowy przedwstępnej i dochodzi do podpisania umowy właściwej, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny zakupu.

Ile powinien wynosić zadatek?

Nie ma przepisów, które regulowałyby wysokość wpłacanego zadatku przy zakupie nieruchomości.
Uważam, że kwota, którą zamierzasz wpłacić, powinna być na tyle wysoka, aby sprzedającemu nie opłacało się sprzedać nieruchomości komuś innemu. Dlatego, że wtedy będzie musiał oddać ci podwójną kwotę zadatku.
W sytuacji, gdzie ty jesteś sprzedającym kwota, którą przyjmiesz, również nie powinna być zbyt mała. Mogłoby to spowodować wycofanie się kupującego bez narażenia go na znaczące konsekwencje finansowe.

Reasumując, im wyższy jest zadatek, tym większe prawdopodobieństwo, że obie strony umowy nie zrezygnują z doprowadzenia do finalizacji umowy.
Z mojego doświadczenia wynika, że zadatek często wynosi 10% ostatecznej ceny zakupu. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, abyś wpłacił czy przyjął zadatek wynoszący 5% czy nawet 30%. Wszystko zależy od ustaleń obu stron transakcji.

Co to jest zaliczka i czym różni się od zadatku.

Zaliczka w znaczący sposób różni się od zadatku. Jest ona jedynie świadczeniem pieniężnym wpłaconym na poczet ceny sprzedaży nieruchomości.
W związku z tym zaliczka nie zabezpiecza wykonania umowy.

Pamiętaj, że aby wpłacona kwota została uznana za zaliczkę, musisz nazwać ją w umowie „zaliczką”. Jeżeli tego nie zrobisz, wpłacona kwota prawnie zostanie zakwalifikowana jako zadatek.

Kiedy zaliczka jest zwrotna?

W przypadku, gdy którakolwiek ze stron nie wywiąże się z umowy przedwstępnej, wówczas zaliczka ulega zwrotowi.
Oznacza to, że jeżeli na przykład sprzedający zmieni zdanie i postanowi sprzedać nieruchomość innej osobie, będzie jedynie zobowiązany do zwrotu zaliczki, którą pobrał.
Kupujący również ma prawo wycofać się z podpisanej umowy i zażądać zwrotu wpłaconej kwoty.

Warto jednak zaznaczyć, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby wpłacana zaliczka miała niektóre cechy zadatku. W takiej sytuacji powinieneś szczegółowo opisać to w umowie.

Co jest korzystniejsze zadatek czy zaliczka.

Zastanów się, po co chcesz wpłacić (jeżeli jesteś kupującym) lub przyjąć (jeżeli jesteś sprzedającym) pieniądze od kontrahenta.
Zakładając, że zależy ci na tym, aby sprzedający czuł się zobowiązany sprzedać nieruchomość tobie i nie wycofał się z niej. Wówczas najlepiej wpłacić zadatek.
W sytuacji, gdy ty jesteś sprzedającym i chcesz mieć większą gwarancję, że kupujący nie wycofa się z podpisanej umowy przedwstępnej z błahych powodów. Pobierz zadatek.

Jeżeli jesteś kupującym i podpisujesz umowę przedwstępną, a wiesz, że istnieje ryzyko, że nie wykonasz jej w terminie, wówczas warto wpłacić zaliczkę. Wtedy masz prawo żądać zwrotu wpłaconej kwoty, nawet jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy z twojej winy.  
W przypadku, gdy to sprzedający nie wywiąże się z umowy, a wcześniej przyjął zaliczkę, wówczas zobowiązany jest tylko do jej zwrotu. Bez dodatkowych konsekwencji.

Z całą pewnością zadatek pełni funkcję zabezpieczającą dla drugiej strony. Zatrzymanie zadatku lub otrzymanie go w podwójnej wysokości ma postać odszkodowania za nie zrealizowaną umowę przedwstępną.
Zaliczka w takim przypadku tak naprawdę nie ma żadnej funkcji. Każda ze stron może wycofać się z podpisanej umowy bez żadnych konsekwencji finansowych. Wówczas zaliczkę należy zwrócić osobie, która ją wpłaciła.

Nie ma więc jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, co jest korzystniejsze zadatek czy zaliczka.
Każda sytuacja jest inna i każdą trzeba rozpatrywać indywidualnie. Wszystko zależy od okoliczności.

Podejmując decyzję o tym, co dla ciebie jest korzystniejsze, przeanalizuj swoją sytuację i zastanów się, na czym najbardziej ci zależy. Wtedy wybór pomiędzy zadatkiem a zaliczką będzie łatwiejszy.