Kredyt hipoteczny, wszystko co musisz wiedzieć.

Po kredyt hipoteczny sięgają te osoby, które chcą zamieszkać u siebie, ale nie stać ich, aby kupić mieszkanie lub dom za gotówkę. Muszą mieć zdolność kredytową, dysponować wkładem własnym i mieć dobrą historię w BIK (o BIK przeczytasz tutaj).
Później pojawia się pytanie, który kredyt hipoteczny wybrać.
Ale zacznijmy od początku.

Co to jest kredyt hipoteczny?

Kredyt hipoteczny jest kredytem bankowym, z zasady długoterminowym, zaciąganym na konkretny cel, np. zakup, budowę, rozbudowę lub remont nieruchomości. Zabezpieczeniem tego kredytu jest przede wszystkim hipoteka, ustanawiana na nieruchomości.
Dlaczego przede wszystkim?
Dlatego, że w Polsce kredytobiorca odpowiada za zaciągany kredyt całym swoim majątkiem oraz przyszłymi dochodami. Oznacza to, że jeżeli przestaje go spłacać, bank może dochodzić swoich praw z innych źródeł. Górną granicą tego zobowiązania jest wartość ustanowionej hipoteki.

Czym różni się kredyt hipoteczny od gotówkowego?

Kredyt hipoteczny jest udzielany na konkretny cel, zakup, budowę, rozbudowę lub remont nieruchomości.
Kredyt gotówkowy natomiast udzielany jest bez podawania celu, można nim sfinansować zakup telewizora, wczasy, jak i zakup nieruchomości.

Czy warto kupić nieruchomość zaciągając kredyt gotówkowy?

Odpowiadając sobie na to pytanie, musisz wiedzieć kilka rzeczy.

Po pierwsze, kredyt gotówkowy jest droższy. Oprocentowanie nie jest tak atrakcyjne, jak w przypadku kredytu hipotecznego.
Po drugie, czas kredytowania jest krótszy. W większości przypadków okres spłaty nie jest dłuższy niż 10 lat, co z kolei oznacza, że rata kredytu będzie wyższa.
Po trzecie, maksymalna kwota kredytu gotówkowego też jest zdecydowanie niższa. Trudno będzie znaleźć bank, który udzieli kredyt gotówkowy na kwotę 250.000 zł.

Są jednak i dobre strony kredytu gotówkowego.

Po pierwsze, kredyt gotówkowy jest łatwiej uzyskać. Bank nie wymaga tak wielu formalności do spełnienia, jak w przypadku kredytu hipotecznego. Często uzyskanie kredytu gotówkowego uda się sfinalizować w jeden dzień.
Po drugie, kredyt gotówkowy nie jest zabezpieczony hipoteką, co również upraszcza procedurę kredytowania.

Sprawdź tutaj, który kredyt gotówkowy jest dla ciebie korzystny, jeżeli nie wykorzystasz go na zakup nieruchomości, to może sfinansujesz nim remont?

Jaki wkład własny jest potrzebny?

Zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego z 2013 roku, kwota kredytu hipotecznego nie może być wyższa niż 80% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.
Oznacza to, że kredytobiorca musi udokumentować 20% wkładu własnego przy zakupie nieruchomości.

Jak kupić nieruchomość bez wkładu własnego?

Jest to możliwe, jednak bank będzie wymagał dodatkowego zabezpieczenia. Takim zabezpieczeniem może być dodatkowa nieruchomość.

Niektóre banki dopuszczają możliwość, aby właścicielem tej nieruchomości była inna osoba, np. rodzice lub najbliższa osoba. Co ważne, nieruchomość ta, nie może być już obciążona hipoteką.
Możliwe jest również uzyskanie kredytu hipotecznego, kiedy wkład własny wynosi jedynie 10%. Wtedy też bank wymaga dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest ono opłacane do momentu, gdy wysokość wkładu własnego wyniesie wymagane 20%.

Jakie są opłaty dodatkowe związane z kredytem hipotecznym?

Opłat dodatkowych związanych z kredytem hipotecznym jest kilka.

Po pierwsze, prowizja za udzielenie kredytu. Prowizja ta jest pobierana jednorazowo z rachunku kredytobiorcy w momencie uruchomienia kredytu hipotecznego. Warto porównać oferty kilku banków, wysokość prowizji może być różna, a czasami nie ma jej wcale.

Po drugie, opłata na wycenę nieruchomości. Najczęściej opłatę tą wnosi się do banku, a ten zleca współpracującemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny nieruchomości.

Po trzecie, ubezpieczenie pomostowe. Kredytobiorca zobowiązany jest je opłacać do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości.

Po czwarte, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Bank wymaja cesji z polisy. W praktyce oznacza to, że jeżeli np. budynek, w którym znajduje się kredytowana nieruchomość, spłonie to bankowi zostanie wypłacone odszkodowanie.

Po piąte częstą praktyką banków jest wymaganie ubezpieczenie na życie kredytobiorców. Tutaj znów bank wymaga cesji z polisy. Oznacza to, że zgodnie z warunkami ubezpieczenia, w przypadku śmierci kredytobiorcy, bank otrzyma świadczenie, które pozwoli na uregulowanie zobowiązania.
To ubezpieczenie ma zabezpieczać interesy banku, jak i interesy spadkobierców kredytobiorcy.

Całkiem prawdopodobne, że bank będzie proponował skorzystanie z innych, dodatkowych produktów.
Pamiętaj, podejmując decyzję, który kredyt hipoteczny wybrać, sprawdź, czy jest on dla ciebie korzystny i czy faktycznie warto z niego skorzystać.

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z marży banku oraz stawki WIBOR.

Marża banku, czyli prościej mówiąc, zarobek banku, jest zależny od kilku zmiennych. Banki często oferują niższą marżę dla klientów, którzy posiadają większy wkład własny. Mają również lepszą propozycję dla tych, którzy zdecydują się założyć konto osobiste i zlecić na nie przelew wynagrodzenia.
Na lepsze warunki często mogą liczyć te osoby, które skorzystają z ubezpieczenia nieruchomości lub ubezpieczenia na życie oferowanego przez bank.
Powinieneś jednak zastanowić się nad dodatkowymi produktami oferowanymi przez bank i przekalkulować czy jest to dla ciebie opłacalne.

Kolejną składową oprocentowania kredytu jest stawka referencyjna WIBOR. Jest to stopa procentowa, po jakiej banki udzielają pożyczek innym bankom. Stawka ta jest zmienna i ustalana w każdy dzień roboczy.

Jak wygląda oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Najczęściej bank w umowie zapisuje to w następujący sposób:
WIBOR 3M + X % (marża banku)
Każdy bank na swojej stronie internetowej informuje o aktualnych stawkach referencyjnych. Bez problemu sprawdzisz, jak WIBOR kształtuje się w danym dniu.

Zakładając więc, że WIBOR wynosi 1,75%, a marża 2,55% łatwo obliczysz oprocentowanie kredytu hipotecznego.
1,75% (WIBOR 3M) + 2,55% (marża) = 4,30%.

Jakie raty wybrać równe czy malejące?

Każdy kredytobiorca, decydując się na kredyt hipoteczny, dokonuje wyboru czy kredyt będzie spłacał w ratach równych czy malejących.

Raty równe, jak łatwo się domyślić, są równe przez cały okres kredytowania (jednak przy zmianie stawiki WIBOR, ulegną zmianie).

Raty malejące, są wyższe w początkowym okresie kredytowania i stopniowo zmniejszają się wraz z upływem czasu.

Powinieneś wiedzieć, że z ekonomicznego punktu widzenia, bardziej opłacalne są raty malejące.
W początkowym okresie spłacasz więcej kapitału, więc w całym okresie kredytowania odsetki są znaczniej mniejsze niż w przypadku rat równych.
Jest jednak i ciemniejsza strona wyboru tej opcji spłaty kredytu. Mianowicie, jak już wspomniałam, początkowo rata jest większa, co oznacza, że wybierając tą opcję, masz mniejszą zdolność kredytową.

W praktyce większa część kredytobiorców decyduje się na wybór rat równych. Często jest to związane ze zdolnością kredytową, ponieważ tylko przy wyborze tej opcji bank jest skłonny udzielić kredytu we wnioskowanej kwocie.  

Oprocentowanie stałe i zmienne kredytu hipotecznego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego, w większości przypadków jest zmienne. Oznacza to, że w przypadku zmiany stawki referencyjnej WIBOR, koszt kredytu ulega zmianie.
Jak już wcześniej wspominałam, oprocentowanie kredytu składa się ze stawki WIBOR i marży banku. Oznacza to, że kiedy WIBOR rośnie, oprocentowanie kredytu również jest wyższe i odwrotnie.
O tym, co się stanie, kiedy wzrośnie WIBOR pisałam tutaj.
Jest to bezpieczniejsza sytuacja dla banku, dlatego też częściej spotykana w praktyce.

Czasami jednak pojawiają się oferty banków, które proponują oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego.
Oznacza to, że oprocentowanie kredytu będzie niezależne od zmian stawki WIBOR na przestrzeni czasu.
W praktyce jednak nie wygląda to tak kolorowo.
Banki nie oferują stałego oprocentowania na cały okres trwania kredytu.
Jest to dla nich sytuacja ryzykowna.
Bywają sytuacje, kiedy bank oferuje stałe oprocentowanie, ale tylko przez pewien czas trwania kredytu, np. 5 lat.
Musisz się zastanowić czy ta sytuacja jest dla ciebie korzystna.
Wtedy oprocentowanie ustalane jest na wyższym poziomie w momencie brania kredytu, niż byłoby to w przypadku oprocentowania zmiennego. Jest to jednak gwarancja, że w przypadku wzrostu stawki WIBOR masz zagwarantowane oprocentowanie na danym poziomie przez określony czas.
Jednak w przypadku spadku stawki WIBOR nie masz szans na zmniejszenie raty kredytu.

Czas spłaty kredytu hipotecznego

Na ile lat maksymalnie bank udzieli kredytu hipotecznego?

Maksymalny okres kredytowania wynosi w tej chwili 35 lat.
Jeżeli przewidywany okres kredytowania będzie wynosił więcej niż 30 lat, wówczas bank analizując zdolność kredytową, będzie przyjmował okres 30 lat. Takie wymogi wprowadziła Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego.
To, na jaki okres zostanie przyznany kredyt hipoteczny, zależy również od wieku najstarszego kredytobiorcy.

Czas spłaty kredytu hipotecznego ma ogromny wpływ na całkowity koszt kredytu. Dlatego w miarę możliwości, powinieneś wybierać jak najkrótszy. Z drugiej strony warto zadbać o to, aby wysokość raty nie była zbyt wysoka. Przez cały okres kredytowania mogą pojawić się chwilowe problemy z pracą czy zdrowiem. Warto wtedy mieć odłożoną kwotę, która pozwoli na terminowe regulowanie zobowiązań.

Waluta kredytu hipotecznego

Czy można wziąć kredyt hipoteczny w walucie obcej?

Powoływana wcześniej Rekomendacja S wprowadziła istotną zmianę w możliwości zaciągania kredytu w walucie obcej.
Od 2013 roku bank może udzielać kredytu wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują dochód klienci.
Oznacza to, że osoby pracujące w Polsce, zarabiające w polskiej walucie, mogą zaciągać kredyty tylko w złotówkach.

Dodatkowe koszty związane z zakupem nieruchomości

Dodatkowymi kosztami związanymi z zakupem nieruchomości są na pewno opłaty notarialne. Nie ma możliwości, aby sfinansować je kredytem hipotecznym. Jest to często niemała kwota, obejmuje ona taksę notarialną, podatek PCC i opłaty sądowe.
O tym, jak obniżyć koszty notarialne pisałam tutaj.

Skąd wziąć pieniądze na remont?

Często zakupione mieszkanie lub domu trzeba wyremontować.
Jeżeli masz na to pieniądze odłożone w gotówce to świetnie. Zawsze jest to tańsza opcja niż korzystanie z kredytu.
Jednak, jeżeli do tej pory nie udało ci się zebrać potrzebnej kwoty, wówczas możesz odczekać z remontem, pod warunkiem, że jest to nieruchomość z rynku wtórnego.
W przypadku, gdy kupujesz ją od dewelopera, raczej nie zamieszkasz przed wykończeniem. W tej sytuacji możesz sfinansować remont kredytem gotówkowym.
Jest jeszcze jedna możliwość, otóż możesz pokryć koszty remontu z kredytu hipotecznego. Aby to było możliwe, potrzebne jest dodatkowa nieruchomość, stanowiąca zabezpieczenie hipoteczne.
Kwota udzielonego kredytu na zakup i remont może stanowić maksymalnie 80% wartości zabezpieczenia.

Który kredyt hipoteczny wybrać?

Na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi.

To, który kredyt hipoteczny będzie dla ciebie najlepszy, zależy od wielu czynników.
W dużej mierze zależy również od tego, jakie warunki zaproponuje ci bank. To on ocenia twoją kondycję finansową, wkład własny oraz zabezpieczenie.
Kredyt hipoteczny będziesz spłacać przez znaczną część swojego życia, dlatego warto przeanalizować oferty banków, przemyśleć swoje potrzeby i rozsądnie wybrać ofertę kredytową.

Kalkulator kredytowy, odnoszący bezpośrednio do aktualnej oferty równych banków znajdziesz tutaj.
Mam nadzieję, że ten post pomógł ci zrozumieć istotę i budowę kredytu hipotecznego i łatwiej będzie ci dokonać właściwego wyboru.

Powodzenia!